Петро Андрусечко ■ УКРАЇНА ■ 2008-12-31
Останніми роками в україні зафіксовано безупинне зростання цін на нерухомість – як на продаж, так і оренду. Шалений темп зростання вартості досяг апогею 2006 року.
Навесні минулого року я приїхав у Київ на довший час і знайшов маленьку однокімнатну квартиру (27 м2), звідки неблизько до центральних районів столиці, далеко від метро, по одному маршруту тролейбуса та маршрутки. Тоді оренда становила 300 USD (плюс, звичайно, усі комунальні оплати). Квартиру знайшли мені завдяки знайомству, тож і ціна була відповідно нижча, ніж для інших (додам, що житло після ремонту, з необхідною побутовою технікою).
З того часу плата реґулярно зростала – у 2008 р. я платив уже 460 доларів, причому після тривалих переговорів встановлено, що така ціна залишиться тільки до осені 2008 р. Власник помешкання був переконаний, що якщо ціни на житло зростають, то він повинен відповідно піднімати й вартість оренди. Коли я виїхав у листопаді з квартири, ціна для наступних жильців складала 700 доларів. Можливо, власник тепер жалкує, оскільки я сумніваюся, що він знайшов когось за такі гроші. Ціни орендованих квартир, як і ціна метражу на продаж у столиці, почали зворотній відлік. Ціни падають як у Києві, так і в реґіонах.
Отже лихоманка цін, які зростали зі швидкістю світла, завершилася. Ледь не всі ЗМІ реґулярно доповідають про зниження цін на нерухомість. А цитати типу “Ціни на квартири в Києві падають все швидше і швидше” стали нормою. На думку експертів, на українському ринку нерухомості можна очікувати пік падіння цін навесні-влітку 2009 року. Причому найбільше повинні знизитися ціни на вторинному ринку.
Свою позицію змінили також самі девелопери, які ще у жовтні реагували таким же чином, як і їхні польські колеґи, стверджуючи, що ціни не можуть впасти радикально. Тепер вони самі визнають, що ціни на квартири категорії преміум-клас заморожені, натомість на житло економ-класу знизилися на 15-20%. І це ще не кінець, оскільки деякі з девелоперів признаються, що найкращий час на купівлю житла надійде навесні-влітку 2009 року.
Ще швидше спадають ціни за метр квадратний на вторинному ринку. Хоча тут дані розбіжні. Дехто стверджує, що у 2009 р. ціни знизяться на 25-30%, а інші, що ціни вже знизилися на 40% порівняно з березнем-квітнем, коли був зафіксований пік зростання цін. У пресі можна зустріти думки, що житло, яке ще в березні коштувало 100 тис. доларів, тепер продають за 75-80 тисяч, а коли з’являється покупець з готівкою, ціну можуть зменшити і до 60 тис. доларів.
З огляду на нестабільність курсу гривні, більшість трансакцій відбувається в доларах. А загальна фінансова криза призводить до того, що починають виставляти на продаж квартири, власники яких не в стані сплачувати кредит у банку. Згідно з підрахунками, середня місячна сума іпотечного кредиту становить аж 1,7 тис. доларів. Хоча ще рік тому відсотки на житлові кредити становили десь 11-12%, то тепер зросли до 17-18%, а це означає зростання платні на кілька сотень доларів за місяць – така сума сьогодні для багатьох фантастично висока.
Наразі кількість пропозицій продажу квартир у Києві значно перевищила кількість пропозицій купівлі. Ті, хто хочуть купити, чекають на дальше зниження цін. Найбільш невигідна така ситуація для тих, хто продає малі та старі квартири. Ще недавно, подібно як і в Польщі, однокімнатні квартири були найпопулярнішими. Наразі помітне виразне зменшення зацікавлення такими помешканнями. Згідно з підрахунками, у листопаді ціна квартири площею 35 м2 складала від 35 до 50 тис. доларів, а ще в березні те саме житло коштувало 62,3-65,8 тис. USD.
Зниження цін може очистити ринок від спекулянтів. Раніше вони скуповували однокімнатні квартири ще у фазі будівництва. У Києві можна було побачити цілі будинки, де не світилося жодне вікно.
На ринку оренди у столиці наприкінці року з’явилася велика кількість вільних квартир, що, очевидно, пов’язане з кризою та звільненнями у фірмах. Схоже, що ціни зменшилися вже вдвічі порівняно з літом, а наступного року очікується зниження на 30-50%.
На думку спеціалістів, ознакою нових часів на ринку нерухомості буде відновлення старої та забутої радянської практики обміну квартир, або ж, на практиці, обмін однокімнатної квартири на двокімнатну з доплатою.
У дуже важкій ситуації опинилися ті, хто вклав гроші в помешкання на етапі його будівництва ще перед вибухом кризи. Будівельні компанії знаходяться в складній фінансовій ситуації у зв’язку з призупиненням видачі кредитів. Це може призвести в деяких випадках до їхнього банкрутства. Деякі з інвесторів уже мають перед очима картини найголоснішого в Україні будівельного скандалу “Еліта-Центр”, коли багато родин втратили свої багаторічні заощадження, а квартир і до цього часу не побачили. На думку аналітиків, сьогодні призупинено від 25 до 50% будівництва. Ці дані приблизні, оскільки частина компаній не інформує про подібні факти.
Сильне зменшення цін на житло помітне також у реґіонах. Наприклад у Харкові середня ціна однокімнатної квартири в центральних районах біля 20 тис. доларів, а кажуть, що реально можна купити за 15-17 тис. USD. До того ж деякі з будівельних компаній повернулися до практики 2004-2005 рр. і продають квартири на ранніх етапах будування за так званою інвестиційною ціною. Тим самим ціна одного квадратного метра в недобудованому будинку складає близько 350 USD. Проблема лише в тому, що така практика незабаром помре натуральною смертю, оскільки нових проектів спорудження житлових будинків практично немає.
У Львові ціни зменшилися на 40-45% і, на думку експертів, це ще не кінець – у новому році квартири можуть подешевшати ще мінімум на 5%. Одноквартирне житло у “хрущовці” (популярна назва квартир малої площі з радянського періоду) коштувало ще недавно 70 тис. доларів, а тепер не більше 40-50 тис. доларів, притому небагато є зацікавлених.
Ціни падають і спонукують купувати житло, однак на перешкоді стоїть економічна криза. У таких умовах мало хто в Україні може собі дозволити придбати квартиру. Кредити подорожчали і стали малодоступні. Фактично, на купівлю житла можуть розраховувати лише ті, хто має готівку, а таких у часи зростаючої кризи зовсім небагато.
“Наше слово” №1, 4 cічня 2009 року {moscomment}
